更新料をもらわないで更新する

こんにちは。

ここ近年、賃貸業界はオーナーにとって

厳しい状況になってきました。

年々、借りる人より、賃貸物件の方が多くなり

敷金・礼金ゼロ　とか

仲介手数はいただきません。とか

フリーレント２カ月とか

仲介業者に仲介料を多く出すとか

家具家電付き物件にするとか

入居者確保のための他物件との競争が激化しています。


私も、様々な手段を駆使して満室経営を維持していますが

さすがに家賃を下げて入居者を確保する方法は

本当に最後の最後の手段にしたいと思っています。

その一番の理由は、低家賃の物件にはどちらかというと

家賃を滞納する方の入居が多くなる傾向があるからです。

また、家の周りをゴミだらけにしたり

通路や共有部分に自分や子供の所有物を置いていても

平気な方が多いようです。


また、近年、敷金や更新料をめぐる裁判が注目をあつめ、

オーナーは今まで貰えていた収入が

入らなくなる方向に動いているようです。

クリーニング代やリフォーム代にしても、

退去者からほとんどもらえなくなる時がくると思っています。


それなら、入ってる入居者に出たいと思わせない方法を

打つのが良策ではないかと思います。


その策として更新料をもらわないで更新する方法があります。

２年に１度の更新料ってけっこう支払いが大変です。

実際に私が賃貸物件にお世話になっていた時も、

そう思っていました。

オーナーは更新料をあてにしているかもしれませんが

それで、入居者が退去したら大変です。

空室を埋めるまでの未収入家賃の方がはるかに大きいです。


私は今年から更新料を入居者さんから貰わない事にしました。

入居者さんに「今後は更新料はいただきません。」と通知したら

そりゃあもう大喜びされました。


えっ？でも入居者から更新料が入らないってことは

更新時には専任の不動産会社に更新事務手数料（家賃の半分）を

オーナーが負担するってことでしょ？

持ち出しはきついですよ。という声が聞こえます。

いいえ。オーナーも負担しなくていいのです。


自分の物件の更新はオーナーがすればいいのです。

宅建の資格は必要ありません。

（重要事項の説明には宅建の資格が必要です）

本屋さんなどで賃貸契約書を購入するか、

自分でパソコンで２部作ればただでできます。

それを、入居者に郵送して記名・捺印してもらい

（保証人がいる場合は保証人の記名・捺印も）

一部を入居者が保管し、一部をオーナーに

送り返してもらえばいいのです。

それで更新は終了です。


物件を管理している専任の不動産屋さんにも

更新契約書の控えが必要なので

コピーしたものを郵送すればいいと思います。


家財保険は個人で入ることができるので

（最近は不動産屋さんを通さない方法が増えています）

契約時の家財保険会社に連絡して、

入居者の住所と名前を伝えれば、手続きしてもらえます。


家賃滞納保障会社に入っている場合

最初の契約時の保障契約が退去時まで継続するパターンなら

更新時の問題はありませんが

更新時ごとに入居者が保障会社に支払が必要な場合も

ありますので、不動産会社に確認してください。


確かに、不動産会社からしたら

更新事務手数料が入らなくなるのはイヤなので

渋い顔をされるかもしれません。

でも、オーナーも更新料をいただかないので

痛み分けではないでしょうか？

それでも、不動産会社（賃貸管理会社）は

月々、管理料を取っているのだから

入居者が入ってさえいれば管理料がいただけるのです。


賃貸管理会社も今までと同じ事をしていたら

オーナーから見放され、淘汰される時代が

近いうちにくると思います。



そもそも、更新料って何なの？

って、入居者の皆さんが疑問に思い始めています。

なので先手を打って、

更新料なし物件で他物件との差別化を

図ってはいかがでしょうか？


ひとつ、注意点があります。

更新契約をオーナーがする場合は

オーナーが入居者に、「更新のお知らせ」を

更新期日の１ヵ月以上前（普通の賃貸借）に

お知らせしなければいけません。

なぜなら、入居者が退去しようと思っている場合

入居者は退去日の１カ月前には退去を知らせます。と

契約書で約束しているからです。